Al comienzo y durante el periodo de actividad de las sociedades, es frecuente que se produzcan operaciones de aportación o adjudicación de inmuebles por parte de los socios, para la constitución, ampliación, reducción de capital o disolución de la misma, que suponen un impacto fiscal distinto en las cuentas de la empresa. Analicemos las distintas posibilidades.

I.- Aportación de inmuebles.

La aportación de bienes inmuebles por los socios a favor de la sociedad puede realizarse en el momento de la constitución de la compañía o con motivo de una ampliación de capital de la misma.

Ambos supuestos, la constitución y los aumentos de capital, según la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), se consideran operaciones sujetas a la modalidad de ITP – Operaciones Societarias (1%), pero exentas, por lo que, en principio, no tributan.

Puede ocurrir, por otro lado, que los inmuebles que se aporten estén gravados con una hipoteca, en cuyo caso, aunque no exista tributación por ITP – Operaciones Societarias, sí puede haber tributación por otra de las modalidades de ITP. Distingamos, a su vez, dos supuestos:

1.- La empresa se subroga en el préstamo hipotecario del socio aportante.

En este caso, la maniobra debería tributar como dos operaciones diferentes a efectos del ITP – AJD:

.- Se produce una operación societaria de ampliación de capital por el importe neto entre el valor de mercado del bien y el principal pendiente de pago del  préstamo, que, como hemos adelantado, está sujeta (tipo impositivo del 1%) pero exenta.

.- Se genera una obligación de pago, en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (con tipos que rondan el 7% – 8% dependiendo de la CCAA), en la que se toma como base el importe del préstamo hipotecario pendiente de pago que recae sobre el inmueble aportado. Estaríamos en el supuesto conocido como adjudicación de un inmueble en pago de la asunción de deuda, ya que se aporta el inmueble a la sociedad como contraprestación por liberar al socio de la obligación de pago del préstamo hipotecario.

2.- La empresa no se subroga en el préstamo hipotecario del socio aportante.

En este supuesto, Hacienda entiende que sólo se produce una única operación de ampliación de capital, ya que se pacta expresamente no asumir la deuda pendiente de pago del préstamo garantizado por la hipoteca, que continúa siendo responsabilidad exclusiva del socio que realiza la aportación.

II.- Adjudicación de inmuebles.

En la vida de las empresas, es habitual también que se realicen operaciones, inversas a las anteriormente comentadas, de entrega a algún socio de inmuebles propiedad de la sociedad con motivo de una reducción de capital o disolución de la compañía.

En los dos casos, estaríamos ante operaciones sujetas a tributación en la modalidad de ITP – Operaciones Societarias (1%), sin algún tipo de exención, por lo que el socio que se adjudica los bienes tributa de forma efectiva.

La base imponible sería el valor de mercado real de los bienes que se adjudiquen, sin que se puedan descontar gastos, ni las deudas que asuma el socio. Es decir, las deudas que se adjudiquen al socio no reducen la base imponible del impuesto.

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