Son muchas las personas que, en algún momento de su vida, deciden regalar su casa u otro inmueble a sus hijos. Llegados este momento, es inevitable pensar en los costes asociados tanto a donaciones como a ventas y plantearse la pregunta: ¿Qué es más barato, vender o donar? Esta es una pregunta muy habitual en los bufetes de abogados y notarías, pero antes de preguntar por el precio, hay que tener en cuenta otras cuestiones importantes.

Debemos tener claro que, la elección de una u otra vía para transmitir nuestro inmueble a los hijos/as, tendrá una serie de consecuencias que es bueno conocer antes de basar nuestra decisión exclusivamente en el precio. Algunas consideraciones a tener en cuenta son las siguientes:

I.- Revocación y reversión de la donación versus la compraventa.

1.- La donación es revocable por incumplimiento de cargas, ingratitud y supervivencia o superveniencia de hijos.

Estas posibilidades solo se pueden dar en las donaciones y nunca en las compraventas. En el caso de una compraventa, se podría pactar una condición resolutoria, aunque este tipo condiciones no son válidas cuando solo dependen de la voluntad de una de las partes, además, su inclusión incrementaría los costes de la venta.

2.- En una donación se podría revertir la situación y que los bienes donados vuelvan al donante, se puede prohibir su venta y que el donante se reserve la posibilidad de disponer del bien donado.

La reversión del bien donado permite que el donante pueda recuperar el bien donado en cualquier caso y circunstancia, ampliando, por tanto, las causas de revocación de las donaciones. No es lo mismo la revocación que la reversión, pues la primera debe ser reclamada por el donante, y la segunda actúa automáticamente. Respecto a la prohibición de disponer del bien donado, es pacífica en la doctrina esta posibilidad, que incluso es inscribible en el Registro de la Propiedad, y sirve para que el donante pueda protegerse si sus circunstancias económicas le vienen adversas.

Todas estas opciones no caben en la compraventa, en la que, como mucho, sólo se permite la venta con pacto de reserva de dominio y la condición resolutoria o hipoteca en garantía de la prohibición de vender el bien comprado.

II.- Donación simulada bajo la forma de compraventa.

La compraventa simulada para una donación encubierta es posible, sin embargo, no es legal y nos puede acarrear problemas judiciales, además no es tan sencillo llevarlas a cabo:

1.- El Notario comprobará los medios de pago.

2.- El Alto Tribunal (STS 18/11/2014) declaró la nulidad de la donación disimulada bajo la forma de compraventa, exigiendo para la validez de la donación que la escritura sea precisamente de donación y no de compraventa, ya que los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son.

III.- Problemas con el resto de los hijos y los cónyuges de los mismos.

Cuando el donante fallece, el hijo tiene la obligación de computar, imputar y colacionar lo donado, es decir, tiene que traer a la masa hereditaria el valor de lo recibido. Con ello se pretende que todos los hijos se igualen en la sucesión, salvo que la voluntad del donante testador sea otra. Por el contrario, si se le vende a un hijo un inmueble y no se cobra cantidad alguna, se está perjudica al resto.

En lo referente al matrimonio en gananciales del hijo beneficiario, lo que se regala a los hijos es privativo de ellos, pero lo que compran los hijos, es ganancial, por lo que, si se disimula una donación, bajo la forma de compraventa, no sólo se favorece al hijo, sino también a su cónyuge.

IV.- Problemas con los acreedores.

El artículo 1.291, punto 3, del Código Civil permite rescindir, en un plazo de cuatro años, los contratos celebrados cuando los acreedores no puedan cobrar de otro modo lo que les deba el vendedor o el donante, es decir, en fraude de acreedores. En esa línea, el artículo 1.297 del mismo texto normativo presume celebrados en fraude de acreedores todos aquellos contratos por virtud de los cuales el deudor enajenare bienes a título gratuito y las enajenaciones a título oneroso hechas por aquellas personas contra las cuales se hubiese pronunciado antes sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes. Por ello, tanto la donación, como la venta en fraude de acreedores, pueden ser impugnadas por dichos acreedores.

Dichos artículos, en caso de donación, hay que conectarlos con los artículos 641 y 642 del mismo Código Civil, que hacen al donatario responder de las deudas del donante si así se estipula o si la donación es fraudulenta, presumiéndose fraude si el donante no se reservó bienes para responder de sus deudas.

V.- Problemas con los hijos solteros y sin descendientes.

El artículo 811 del Código Civil regula la llamada reserva lineal, cuya finalidad es evitar que se desvíen de su línea los bienes heredados por un ascendiente de un descendiente que, a su vez, los hubiera adquirido a título lucrativo de otro ascendiente o de un hermano. Por tanto, si se tienen hijos, debemos tener en cuenta que, ante la transmisión de los bienes propios a uno de ellos, este puede fallecer soltero y sin descendientes, por lo que le hereda el otro cónyuge viudo. El problema es que los otros hijos, si se tienen, o parientes, si no se tienen más hijos, sobre dichos bienes, quedan desprotegidos si se hubiese producido una venta, pero no si se lleva a cabo una donación, ya que, en este caso, la viuda tendrá que mantener los bienes o su valor dentro de la familia del difunto.

Además, el artículo 812 del Código Civil regula la reversión, de modo que, para el supuesto de venta de un inmueble, si fallece el hijo y el padre le sobrevive, el bien pasaría a quien el hijo designe como heredero, mientras que, si se dona, esta norma hace que el bien o su valor retornen al padre, siempre que dicho bien exista en la sucesión

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